עסקאות קומבינציה - יתרונות וסיכונים

 

עסקאות קומבינציה הן סוג ייחודי של עסקאות נדל"ן, המאפשרות שיתוף פעולה בין בעלי קרקע ליזמים. עסקאות אלו מציעות פוטנציאל רווח גבוה, אך הן כרוכות גם בסיכונים משמעותיים. במאמר זה, נסקור את כל מה שחשוב לדעת על עסקאות קומבינציה, כולל יתרונות וחסרונות, שלבי העסקה, וטיפים למניעת סכסוכים.

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל קרקע מעביר ליזם זכויות בנייה בקרקע, בתמורה לקבלת חלק מהדירות או מהמשרדים שייבנו על הקרקע. היזם אחראי על תכנון, בנייה, ושיווק הפרויקט, בעוד שבעל הקרקע מקבל חלק מהרווחים.

יתרונות עסקאות קומבינציה:

• רווח פוטנציאלי גבוה: עסקאות קומבינציה מציעות פוטנציאל רווח גבוה לבעלי קרקע, במיוחד באזורים מבוקשים.
• מימון חיצוני: היזם מממן את עלויות הבנייה, כך שבעל הקרקע לא נדרש להשקיע כסף.
• ניסיון מקצועי: היזם מביא איתו ניסיון מקצועי בתכנון, בנייה, ושיווק, מה שמקטין את הסיכון לבעל הקרקע.
• השבחת הנכס: בניית פרויקט חדש משביחה את ערך הקרקע, גם לאחר סיום העסקה.

חסרונות עסקאות קומבינציה:

• סיכון גבוה: עסקאות קומבינציה כרוכות בסיכון גבוה, במיוחד אם היזם נקלע לקשיים כלכליים.
• תלות ביזם: בעל הקרקע תלוי ביזם לצורך השלמת הפרויקט, ואינו יכול לשלוט בתהליך הבנייה.
• סכסוכים אפשריים: עסקאות קומבינציה עלולות להוביל לסכסוכים בין בעל הקרקע ליזם, במיוחד בנוגע לחלוקת הרווחים.
• מיסוי מורכב: מיסוי עסקאות קומבינציה מורכב, ודורש ייעוץ מקצועי.

שלבי עסקת קומבינציה:

1. איתור יזם: איתור יזם בעל ניסיון ומוניטין בתחום.
2. משא ומתן: ניהול משא ומתן על תנאי העסקה, כולל חלוקת הרווחים, לוחות זמנים, ובטחונות.
3. חתימה על הסכם: חתימה על הסכם קומבינציה מפורט, המגן על זכויות שני הצדדים.
4. תכנון ובנייה: היזם מתכנן ובונה את הפרויקט, בהתאם להסכם.
5. שיווק ומכירה: היזם משווק ומוכר את הדירות או המשרדים.
6. חלוקת רווחים: חלוקת הרווחים בין בעל הקרקע ליזם, בהתאם להסכם.

טיפים למניעת סכסוכים:

• בחירת יזם מנוסה: בחרו יזם בעל ניסיון ומוניטין בתחום, וודאו שהוא בעל יכולת כלכלית.
• הסכם מפורט: חתמו על הסכם קומבינציה מפורט, המגדיר את כל תנאי העסקה.
• ייעוץ משפטי: התייעצו עם עורך דין מקרקעין, שילווה אתכם בתהליך העסקה.
• שמאי מקרקעין: שכירת שמאי מקרקעין, שיעריך את שווי הקרקע ואת פוטנציאל הרווח.
• פיקוח על הבנייה: שכירת חברת פיקוח בנייה, שתפקח על תהליך הבנייה ותוודא שהוא מתבצע בהתאם להסכם.
• ערבויות ובטחונות: דרישת ערבויות ובטחונות מהיזם, כדי להגן על זכויותיכם.

מיסוי עסקאות קומבינציה:

• מיסוי עסקאות קומבינציה מורכב, ודורש התייחסות לפרמטרים רבים.
• מומלץ להיעזר ביועץ מס או בעורך דין מקרקעין, כדי לקבל ייעוץ מקצועי וחישוב מדויק.
• ניתן להיעזר במחשבוני מס מקוונים, אך יש לזכור שהם מספקים הערכה בלבד.

עסקאות קומבינציה הן הזדמנות מצוינת להשבחת קרקע ולקבלת רווח גבוה, אך הן דורשות תכנון קפדני וייעוץ מקצועי.

למידע נוסף בקרו באתר של משה גדנסקי