מיסוי מקרקעין בעסקאות פינוי בינוי: סוגיות מיסוי ייחודיות לדיירים

 עסקאות פינוי בינוי הן עסקאות מורכבות הכוללות היבטים רבים, וביניהם היבטים מיסויים ייחודיים לדיירים. הבנה מעמיקה של סוגיות אלו חיונית על מנת להימנע מטעויות, למקסם את ההטבות המגיעות לדיירים, ולתכנן את העסקה בצורה אופטימלית מבחינה מיסויית.

• סוגיות מיסוי מורחבות מאוד:
  • מס שבח בפרויקט פינוי בינוי:
    • פטור ממס שבח ניתן במקרים בהם שווי הדירה החדשה אינו עולה על שווי הדירה הישנה בתוספת 150%. יש להכיר את תנאי הפטור ולעמוד בהם באופן מדויק.
    • חישוב שווי הדירה הישנה והחדשה יכול להיות מורכב, ויש להסתמך על הערכות שווי מקצועיות.
    • יש לבדוק את ההשלכות המיסויות של קבלת תוספות בנייה או שינויים בדירה החדשה.
  • מס רכישה בעסקת פינוי בינוי:
    • פטור ממס רכישה ניתן ברכישת דירה חלופית, ובתנאים מסוימים. יש לבדוק את תנאי הפטור ולעמוד בהם באופן מדויק.
    • יש לבדוק את ההשלכות המיסויות של קבלת תוספות בנייה או שינויים בדירה החדשה.
  • מיסוי דמי שכירות:
    • דמי שכירות המשולמים לדיירים בתקופת הבנייה נחשבים להכנסה חייבת במס.
    • יש להכיר את שיעורי המס הרלוונטיים, ולדווח על ההכנסה בדו"ח השנתי.
    • ניתן לנכות הוצאות מסוימות מההכנסה, כמו דמי תיווך ודמי ניהול.
  • היטל השבחה:
    • בדרך כלל היזם משלם את היטל ההשבחה, אך יש לבדוק את ההסכם ולוודא זאת.
    • במקרים מסוימים, ייתכן שהדיירים יידרשו לשלם חלק מהיטל ההשבחה.
  • מיסוי מענקים ופיצויים:
    • מענקים ופיצויים המשולמים לדיירים במסגרת פינוי בינוי עשויים להיחשב להכנסה חייבת במס.
    • יש לבדוק את ההשלכות המיסויות של קבלת מענקים ופיצויים.
• תכנון מס מורחב מאוד:
  • התייעצות מוקדמת מאוד:
    • התייעצות עם יועץ מס לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי, כדי לקבל תמונה מלאה של ההשלכות המיסויות.
    • תכנון מוקדם יאפשר ניצול מיטבי של הטבות המס, וחיסכון משמעותי בתשלומי מס.
  • תיעוד מפורט מאוד:
    • שמירת כל המסמכים הקשורים לעסקה, כולל הסכמים, קבלות, אישורים, וחוות דעת של מומחים.
    • תיעוד מסודר יסייע במיצוי הזכויות, בחישוב מדויק של חבות המס, ובניהול משא ומתן מול רשויות המס.
  • ניצול הטבות מלא מאוד:
    • בדיקה וניצול כל הטבות המס המגיעות לדיירים, כולל פטורים, קיזוזים, וזיכויים.
    • יש להתעדכן בשינויים בחוקי המס, ולבדוק האם קיימות הטבות חדשות.
    • יש להתייעץ עם יועץ מס על מנת לראות את מלוא הזכויות המגיעות לדייר.
• טיפים משפטיים מורחבים מאוד:
• הסכם פינוי בינוי מפורט מאוד:
  • הסכם מפורט הכולל את כל סעיפי המיסוי, ומתייחס לכל ההיבטים הרלוונטיים, כולל חלוקת נטל המס בין הדיירים ליזם.
  • הסכם ברור ימנע מחלוקות ואי הבנות, ויגן על זכויות הדיירים.
• ייצוג מקצועי מאוד:
• היוועצות בעורך דין מנוסה המתמחה בעסקאות פינוי בינוי ובמיסוי מקרקעין.
• עורך דין יסייע בניהול משא ומתן, בבדיקת ההסכם, במיצוי הזכויות, ובייצוג מול רשויות המס.
• חשוב מאוד שיהיה עורך דין שמתמחה בנדל"ן.

למידע נוסף בקרו באתר של משה גדנסקי