משה גדנסקי

 גירושין משפיעים לא רק על בני הזוג, אלא גם על דיירים השוכרים נכסים בבעלותם. הנה סקירה של הזכויות והחובות של הדיירים במצבים אלו: זכויות הדיירים: המשך חוזה השכירות: חוזה שכירות תקף ממשיך להתקיים גם לאחר גירושין. הדיירים אינם צריכים לחתום על חוזה חדש. הודעה על שינוי בעלות: הדיירים צריכים לקבל הודעה על שינוי בבעלות הנכס. ההודעה צריכה לכלול את פרטי הבעלים החדשים. המשך תנאי השכירות: תנאי השכירות, כולל גובה שכר הדירה ומועדי התשלום, נשארים כפי שהם. הגנה מפני פינוי: הדיירים מוגנים מפני פינוי שלא כדין. פינוי אפשרי רק במקרים המוגדרים בחוק. חובות הדיירים: תשלום שכר דירה: הדיירים מחויבים להמשיך לשלם את שכר הדירה במועד. התשלום יועבר לבעלים החדשים של הנכס. שמירה על הנכס: הדיירים מחויבים לשמור על הנכס ולתחזק אותו בהתאם לתנאי החוזה. דיווח על נזקים: הדיירים מחויבים לדווח לבעלים על כל נזק שנגרם לנכס. פינוי הנכס בסיום החוזה: הדיירים מחויבים לפנות את הנכס בסיום תקופת השכירות. סוגיות ייחודיות: חילוק דמי השכירות: במקרה של בעלות משותפת על הנכס, בני ...

בטח, הנה הרחבה מפורטת על נושאים 5 ו-6: 5. משכנתא הפוכה: האם זה פתרון טוב לפנסיונרים ומהן ההשלכות המשפטיות? מהי משכנתא הפוכה? משכנתא הפוכה היא סוג של הלוואה המיועדת לפנסיונרים בעלי נכס בבעלותם. במסגרת ההלוואה, הפנסיונר מקבל תשלומים חודשיים או סכום חד פעמי, כאשר הנכס משמש כבטוחה להלוואה. ההלוואה נפרעת רק לאחר מותו של הפנסיונר או כאשר הוא עוזב את הנכס. יתרונות: קבלת הכנסה נוספת: משכנתא הפוכה יכולה לספק הכנסה נוספת לפנסיונרים, ולשפר את איכות חייהם. שיפור איכות החיים: ההכנסה הנוספת יכולה לאפשר לפנסיונרים לממן טיפולים רפואיים, עזרה בבית או פעילויות פנאי. הישארות בבית: פנסיונרים יכולים להמשיך להתגורר בביתם, ללא צורך למכור אותו. חסרונות: ריביות גבוהות: משכנתאות הפוכות כרוכות בדרך כלל בריביות גבוהות יותר ממשכנתאות רגילות. הקטנת הירושה: סכום ההלוואה והריבית מצטברים, ומקטינים את סכום הירושה שהפנסיונרים משאירים לילדיהם. סיכונים משפטיים: ישנם סיכונים משפטיים הקשורים למשכנתאות הפוכות, כמו אי הבנת תנאי ההלוואה או ניצול לרעה. הוצאות נלוות: ישנן הוצאות נלוות הקשורות למשכנת...

 עסקאות פינוי בינוי הן עסקאות מורכבות הכוללות היבטים רבים, וביניהם היבטים מיסויים ייחודיים לדיירים. הבנה מעמיקה של סוגיות אלו חיונית על מנת להימנע מטעויות, למקסם את ההטבות המגיעות לדיירים, ולתכנן את העסקה בצורה אופטימלית מבחינה מיסויית. סוגיות מיסוי מורחבות מאוד : מס שבח בפרויקט פינוי בינוי : פטור ממס שבח ניתן במקרים בהם שווי הדירה החדשה אינו עולה על שווי הדירה הישנה בתוספת 150%. יש להכיר את תנאי הפטור ולעמוד בהם באופן מדויק. חישוב שווי הדירה הישנה והחדשה יכול להיות מורכב, ויש להסתמך על הערכות שווי מקצועיות. יש לבדוק את ההשלכות המיסויות של קבלת תוספות בנייה או שינויים בדירה החדשה. מס רכישה בעסקת פינוי בינוי : פטור ממס רכישה ניתן ברכישת דירה חלופית, ובתנאים מסוימים. יש לבדוק את תנאי הפטור ולעמוד בהם באופן מדויק. יש לבדוק את ההשלכות המיסויות של קבלת תוספות בנייה או שינויים בדירה החדשה. מיסוי דמי שכירות : דמי שכירות המשולמים לדיירים בתקופת הבנייה נחשבים להכנסה חייבת במס. יש להכיר את שיעורי המס הרלוונטיים, ולדווח על ההכנסה בדו"ח השנתי. ניתן לנכות הוצאות מסוימות מההכנסה...

  עסקאות קומבינציה הן סוג ייחודי של עסקאות נדל"ן, המאפשרות שיתוף פעולה בין בעלי קרקע ליזמים. עסקאות אלו מציעות פוטנציאל רווח גבוה, אך הן כרוכות גם בסיכונים משמעותיים. במאמר זה, נסקור את כל מה שחשוב לדעת על עסקאות קומבינציה, כולל יתרונות וחסרונות, שלבי העסקה, וטיפים למניעת סכסוכים . מהי עסקת קומבינציה ? עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל קרקע מעביר ליזם זכויות בנייה בקרקע, בתמורה לקבלת חלק מהדירות או מהמשרדים שייבנו על הקרקע. היזם אחראי על תכנון, בנייה, ושיווק הפרויקט, בעוד שבעל הקרקע מקבל חלק מהרווחים . יתרונות עסקאות קומבינציה : רווח פוטנציאלי גבוה : עסקאות קומבינציה מציעות פוטנציאל רווח גבוה לבעלי קרקע, במיוחד באזורים מבוקשים . מימון חיצוני : היזם מממן את עלויות הבנייה, כך שבעל הקרקע לא נדרש להשקיע כסף . ניסיון מקצועי : היזם מביא איתו ניסיון מקצועי בתכנון, בנייה, ושיווק, מה שמקטין את הסיכון לבעל הקרקע . השבחת הנכס : בניית פרויקט חדש משביחה את ערך הקרקע, גם לאחר סיום העסקה . חסרונות עסקאות קומבינציה : סיכון גבוה : עסקאות קומבינציה...

 גירושין המערבים נכסי נדל"ן בחו"ל מציבים אתגרים משפטיים ופיננסיים מורכבים במיוחד. הנה סקירה של הסוגיות העיקריות: סוגיות משפטיות: דיני קניין בינלאומיים: יש להתחשב בחוקי הקניין של המדינה בה נמצא הנכס. ייתכן שיהיה צורך לפנות לבתי משפט בשתי מדינות שונות. אמנות בינלאומיות עשויות להשפיע על חלוקת הרכוש. סמכות שיפוט: יש לקבוע לאיזה בית משפט יש סמכות לדון בגירושין ובחלוקת הרכוש. סמכות השיפוט עשויה להיות תלויה במקום הנישואין, מקום המגורים או מקום הנכס. אכיפת פסקי דין: יש לוודא שפסק דין שניתן במדינה אחת יוכר ויאכף במדינה אחרת. הליכי אכיפה עשויים להיות ארוכים ומורכבים. מיסוי: יש להתחשב בחוקי המיסוי של שתי המדינות, כולל מס רכישה, מס שבח ומס ירושה. אמנות למניעת כפל מס עשויות להקל על המצב. סוגיות פיננסיות: הערכת שווי נכס: יש להעריך את שווי הנכס בהתאם לדיני המדינה בה הוא נמצא. ייתכן שיהיה צורך להזמין שמאי מקרקעין מקומי. שערי חליפין: שינויים בשערי החליפין עשויים להשפיע על שווי הנכס ועל חלוקת התמורה. העברת כספים: יש להתחשב בעלויות ובהגבלות על העברת ...

  כלים פיננסיים: הלוואות בנקאיות: הלוואות מבנקים הן מקור מימון נפוץ לעסקים קטנים, אך הן עשויות לדרוש בטחונות חזקים ותוכנית עסקית מפורטת. הלוואות בערבות מדינה: הלוואות בערבות מדינה הן הלוואות הניתנות בתנאים מועדפים, והמדינה ערבה לחלק מסכום ההלוואה. הלוואות מקרנות מימון: קיימות קרנות מימון שונות המעניקות הלוואות לעסקים קטנים, בתנאים שונים. מימון המונים: מימון המונים מאפשר לגייס כספים מציבור רחב של משקיעים, באמצעות פלטפורמות מקוונות. השקעות פרטיות: השקעות פרטיות הן השקעות של משקיעים פרטיים בעסק, בתמורה לחלק מרווחי העסק. טעויות משפטיות: חתימה על חוזים לא ברורים: יש לוודא שכל תנאי ההלוואה או ההשקעה מפורטים בחוזה בצורה ברורה. שיעבוד נכסים בתנאים לא הוגנים: יש לבדוק את תנאי שיעבוד הנכסים, ולוודא שהם הוגנים. אי הבנת ההשלכות המיסויות: יש להתייעץ עם יועץ מס לגבי ההשלכות המיסויות של קבלת הלוואה או השקעה. הפרת חוקי עבודה: יש לוודא שהעסק עומד בכל חוקי העבודה, כדי להימנע מתביעות משפטיות. טיפים לגיוס מימון חכם: בניית תוכנית עסקית מפורטת: תוכנית עסקית מפורטת תסייע לכם ...

  הכנות מקדימות: הערכת שווי מדויקת: הזמינו שמאי מקרקעין מוסמך, וכן קבלו חוות דעת ממתווכים. השוו את הנכס לנכסים דומים באזור, תוך התחשבות במצבם ובמיקומם. הגיעו להסכמה בכתב עם בן הזוג על שווי הנכס. בחירת מתווך אסטרטגית: חפשו מתווך בעל ניסיון ספציפי במכירת נכסים בגירושין. בדקו המלצות, וודאו שהמתווך מבין את רגישות המצב. הסכימו מראש על חלוקת עמלת התיווך. הכנת הנכס בצורה אופטימלית: השקיעו בתיקונים קלים ובצביעה רעננה. ערכו "הום סטייג'ינג" כדי להציג את הנכס בצורה אטרקטיבית. נקו וסדרו את הנכס, והיפטרו מחפצים מיותרים. תהליך המכירה: שיווק הנכס: ודאו שהנכס משווק בפלטפורמות רלוונטיות, כולל אתרי אינטרנט ורשתות חברתיות. קבעו מועדים נוחים לביקורים בנכס. היו מוכנים להתגמש בהצגת הנכס לרוכשים פוטנציאליים. ניהול משא ומתן: הגדירו מראש את קו המשא ומתן שלכם, אך היו מוכנים להתפשר. התייעצו עם עורך דין לפני חתימה על כל הסכם. היו מודעים לזכויות ולחובות שלכם כבעלי הנכס. סגירת העסקה: וודאו שכל המסמכים המשפטיים מוכנים ומאושרים על ידי עורך דין. הסכימו על מועד ...

ליקויי בנייה בנכסים מסחריים אינם רק עניין אסתטי או של נוחות. הם עלולים לגרום לנזקים כספיים עצומים, לפגוע במוניטין העסק, ואף לסכן את בטיחותם של העובדים והלקוחות. לכן, חשוב להכיר את סוגי הליקויים השונים, את זכויותיכם המשפטיות, ואת הדרכים למצות אותן בצורה יעילה. סוגי ליקויי בנייה מפורטים מאוד : ליקויי רטיבות ואיטום : נזילות מגגות, קירות חיצוניים, מרפסות, וחדרי רחצה - כולל נזילות סמויות שמתגלות רק לאחר זמן. חדירת מים דרך חלונות, דלתות, ופתחי אוורור - כולל ליקויים באיטום סביב מסגרות. הופעת עובש וטחב בקירות, בתקרות, וברצפות - כולל בדיקת סוג העובש ורמת הסיכון הבריאותי. נזקים לטיח, לצבע, ולחיפויים פנימיים וחיצוניים - כולל התקלפות, סדקים, ושינויי צבע. ליקויי תשתיות : סדקים וליקויים במערכות צנרת וביוב - כולל בדיקת לחץ מים, סתימות, ודליפות. ליקויים במערכות חשמל ומיזוג אוויר - כולל קצרים, עומסים, ובעיות בהספקת חשמל. נזילות ודליפות ממערכות כיבוי אש - כולל בדיקת תקינות ספרינקלרים וגלאי עשן. ליקויים במערכות אוורור - כולל חוסר אוורור ובעיות בנידוף ריחות. ליקויי שלד ובנייה : סדקים בקיר...

 גירושין הם תהליך מורכב, ובמהלכו יש להתמודד עם סוגיות רבות, כולל חלוקת חובות. אחד החובות המשמעותיים ביותר של זוגות רבים הוא משכנתא, ולכן חלוקתו בצורה הוגנת היא קריטית. חשיבות חלוקת משכנתא בגירושין: חלוקה הוגנת של המשכנתא מבטיחה ששני בני הזוג יישאו בחלקם היחסי בחוב. הסדרת חוב המשכנתא מסייעת למנוע סכסוכים ומחלוקות בנוגע לחובות. הסדרת החוב משפיעה על מצבם הכלכלי של בני הזוג לאחר הגירושין. אפשרויות לחלוקת משכנתא בגירושין: מכירת הנכס וחלוקת התמורה: במקרה זה, הנכס נמכר, יתרת המשכנתא נסגרת, והיתרה מחולקת בין בני הזוג. העברת המשכנתא לאחד מבני הזוג: במקרה זה, אחד מבני הזוג לוקח על עצמו את המשכנתא, ומשלם לבן הזוג השני את חלקו היחסי בנכס. המשך תשלום משותף של המשכנתא: במקרים מסוימים, בני הזוג ממשיכים לשלם את המשכנתא במשותף, גם לאחר הגירושין. גורמים המשפיעים על חלוקת משכנתא: הסכם גירושין: הסכם גירושין שנערך בין בני הזוג יכול להגדיר את אופן חלוקת המשכנתא. צו בית משפט: במקרה של מחלוקת, בית המשפט יקבע את אופן חלוקת המשכנתא. יכולת כלכלית: יכולתם הכלכלית של בני הזוג תשפיע על ...

מהן הלוואות חוץ בנקאיות? הלוואות חוץ בנקאיות הן הלוואות הניתנות על ידי גופים שאינם בנקים, כגון חברות אשראי, חברות מימון וגופים פרטיים. הן נפוצות בשוק הישראלי, ומשמשות למגוון מטרות, כמו מימון רכישת רכב, מימון חופשה ומימון עסק קטן. ההבדל מהלוואות בנקאיות: תנאי הלוואה גמישים יותר: הלוואות חוץ בנקאיות מציעות בדרך כלל תנאי הלוואה גמישים יותר מהלוואות בנקאיות, כמו אישורים מהירים יותר ודרישות בטחונות נמוכות יותר. אישורים מהירים יותר: אישור הלוואה חוץ בנקאית ניתן בדרך כלל מהר יותר מאישור הלוואה בנקאית. ריביות גבוהות יותר: הלוואות חוץ בנקאיות כרוכות בדרך כלל בריביות גבוהות יותר מהלוואות בנקאיות. סיכונים גבוהים יותר: הלוואות חוץ בנקאיות כרוכות בדרך כלל בסיכונים גבוהים יותר מהלוואות בנקאיות, כמו סיכון של חדלות פירעון מצד הגוף המלווה. איך לוודא שהחוזה חוקי? בדיקת רישיון הגוף המלווה: יש לוודא שלגוף המלווה יש רישיון מתאים מהרשות לשוק ההון, ביטוח וחיסכון. קריאת החוזה בקפידה: יש לקרוא את החוזה בעיון, ולהבין את כל התנאים, כולל ריבית, עמלות, מועדי פירעון וסנקציות. התייעצות עם עורך ...

  רישום בטאבו: המפתח לביטחון קנייני בעסקאות נדל"ן רישום בטאבו הוא פעולה משפטית קריטית, המעגנת את זכויות הקניין שלכם בנכס מקרקעין. רישום זה מעניק לכם הגנה משפטית, ביטחון כלכלי, ושקט נפשי. במאמר זה, נסביר את חשיבותו ומשמעותו של רישום בטאבו, נפרט את השלבים בתהליך, ונספק טיפים להימנעות מטעויות . מהו טאבו ? טאבו (לשכת רישום מקרקעין) הוא מרשם ממשלתי, המנהל את רישום הזכויות בנכסי מקרקעין בישראל. הרישום בטאבו מעיד על בעלות, משכנתאות, הערות אזהרה, וזכויות קנייניות אחרות . חשיבות רישום בטאבו : הוכחת בעלות : רישום בטאבו הוא ההוכחה החותכת לבעלותכם על הנכס. בלעדיו, זכויותיכם עלולות להיות מוטלות בספק . הגנה משפטית : רישום בטאבו מגן עליכם מפני תביעות וטענות סותרות מצד גורמים אחרים . ביטחון כלכלי : רישום בטאבו מעלה את ערך הנכס, ומאפשר לכם לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר . שקיפות : רישום בטאבו מאפשר לכל אדם לעיין בפרטי הנכס, ולוודא את זכויות הבעלות . מניעת עסקאות נוגדות : רישום בטאבו מונע מצב שבו אותו נכס נמכר פעמיים . תהליך רישום בטאבו : איסו...

  השכרת שטחים מסחריים כרוכה בסוגיות משפטיות ייחודיות, הנוגעות ליחסים בין משכיר לשוכר, אופי השימוש בנכס, ותחזוקתו. מאמר זה יסקור את הסוגיות המרכזיות, ויספק טיפים משפטיים למשכירים ושוכרים . סוגיות משפטיות : דמי ניהול : קביעת גובה דמי הניהול, אופן חישובם, ומועדי תשלומם צריכה להיות ברורה ומפורטת בהסכם השכירות . יש להתייחס לנושאים כמו תחזוקת שטחים משותפים, ניקיון, וביטחון . יש לכלול בהסכם את אופן העדכון של דמי הניהול . שינויים במבנה : הסכם השכירות צריך להגדיר בבירור את סמכויות המשכיר והשוכר לביצוע שינויים במבנה, וחלוקת עלויות . יש להתייחס לנושאים כמו שיפוצים, התאמות, ושינויים במערכות . יש לכלול בהסכם את אופן קבלת האישורים הנדרשים לביצוע השינויים . פינוי מושכר : הסכם השכירות צריך להגדיר את התנאים לפינוי מושכר, ואת הסעדים המשפטיים במקרה של הפרת הסכם . יש להתייחס לנושאים כמו פינוי עקב אי תשלום דמי שכירות, פינוי עקב הפרת הסכם, ופ...

  מהו מימון המונים? מימון המונים הוא גיוס כספים מציבור רחב של משקיעים, באמצעות פלטפורמות מקוונות. הוא מאפשר ליזמים לגייס כספים לפרויקטים נדל"ניים, גם כאשר אין להם גישה למקורות מימון מסורתיים. סוגיות משפטיות: רגולציה ופיקוח על מימון המונים: ישנם חוקים ותקנות המסדירים את פעילותן של פלטפורמות מימון המונים. הגנה על זכויות המשקיעים: חשוב לוודא שהפלטפורמה מגנה על זכויות המשקיעים, ומספקת מידע שקוף ואמין. הסכמים בין היזם למשקיעים: יש לנסח הסכמים ברורים ומפורטים, המגדירים את זכויות וחובות הצדדים. היבטי מיסוי: יש להתייעץ עם יועץ מס לגבי ההשלכות המיסויות של השקעה במימון המונים. סוגיות פיננסיות: ניתוח כדאיות הפרויקט: יש לבצע ניתוח כדאיות מקיף של הפרויקט, ולוודא שהוא כדאי מבחינה כלכלית. הערכת סיכונים: יש להעריך את הסיכונים הכרוכים בפרויקט, ולוודא שהם מקובלים. תחזית תזרים מזומנים: יש לבנות תחזית תזרים מזומנים מפורטת, ולוודא שיש מספיק כסף להחזר ההשקעה. חלוקת רווחים: יש להגדיר בצורה ברורה את אופן חלוקת הרווחים בין היזם למשקיעים. טיפים למשקיעים: ביצוע בדיקת נאותות מקיפה על ...

הסכם ממון הוא כלי משפטי חיוני עבור זוגות המתכננים להינשא, במיוחד כאשר מדובר בנכסי נדל"ן. הסכם זה מאפשר לבני הזוג להסדיר את חלוקת הרכוש ביניהם במקרה של גירושין או פרידה, ובכך למנוע סכסוכים ומחלוקות בעתיד. מהו הסכם ממון? הסכם ממון הוא חוזה משפטי שנערך בין בני זוג לפני נישואיהם, או במהלך הנישואין, ומטרתו להסדיר את חלוקת הרכוש ביניהם במקרה של גירושין או פרידה. הסכם זה יכול להתייחס לכל סוגי הרכוש, כולל נכסי נדל"ן, חשבונות בנק, השקעות, עסקים ורכוש אישי. מדוע חשוב לערוך הסכם ממון בנוגע לנדל"ן? הגנה על נכסים אישיים: הסכם ממון מאפשר לבני זוג להגן על נכסי נדל"ן שהביאו עימם לנישואין, או שירשו או קיבלו במתנה. הסדרת חלוקת רכוש משותף: הסכם ממון מסדיר את אופן חלוקת נכסי נדל"ן שנרכשו במהלך הנישואין, ובכך מונע סכסוכים ומחלוקות במקרה של גירושין. ודאות ושקט נפשי: הסכם ממון מעניק לבני הזוג ודאות ושקט נפשי בנוגע לעתידם הכלכלי, ומאפשר להם להתמקד בבניית זוגיות יציבה. מרכיבים חיוניים בהסכם ממון בנוגע לנדל"ן: פירוט הנכסים: יש לפרט את כל נכסי הנדל"ן שבבעלות...

  הערכת שווי נכס נדל"ן בגירושין: איך קובעים את השווי ההוגן? גירושין הם תהליך מורכב וטעון רגשית, ובמהלכו יש להתמודד עם סוגיות רבות, כולל חלוקת רכוש. אחד הנכסים המשמעותיים ביותר של זוגות רבים הוא נדל"ן, ולכן הערכת שוויו בצורה הוגנת היא קריטית. חשיבות הערכת שווי נכס בגירושין: הערכת שווי נכס נדל"ן בצורה הוגנת מבטיחה חלוקה שוויונית של הרכוש בין בני הזוג. הערכה מקצועית מסייעת למנוע סכסוכים ומחלוקות בנוגע לשווי הנכס. הערכה מדויקת משפיעה על סכום האיזון שאחד מבני הזוג צריך לשלם לשני. שיטות להערכת שווי נכס: הערכת שמאי מקרקעין: שמאי מקרקעין מוסמך הוא איש מקצוע המתמחה בהערכת שווי נכסים. חוות דעתו מתבססת על ניתוח מעמיק של הנכס, מיקומו, מצבו הפיזי ונתוני שוק רלוונטיים. הערכת שווי שוק: שיטה זו מתבססת על השוואת הנכס לנכסים דומים שנמכרו באזור בתקופה האחרונה. ניתן להיעזר בנתונים מאתרי אינטרנט או ממתווכים. הסכמה בין בני הזוג: במקרים מסוימים, בני הזוג יכולים להסכים על שווי הנכס ביניהם. עם זאת, מומלץ לגבות הסכמה זו בחוות דעת של שמאי או מתווך. גורמים המשפיעים על שווי נכס: ...